下周一首批9只REITs开卖，发行价格、认购费率、是否投资、如何购买…提前了解

财联社（北京，记者 黎旅嘉）讯，首批REITs陆续确认发行价，5月31日起，9只产品将正式开闸发行。

截至当前，确认最终认购价格的这9只REITs分别来自华安基金、浙商证券资产、东吴基金、中金基金、红土创新、中航基金、富国基金、平安基金、博时基金9家机构。整体看，这9只产品的最终发行价与此前预定的询价区间较为接近。其中，中航首钢绿能的发售价格最高，为13.38元/份。

值得一提的是，此次REITs发售，银行理财子公司、私募基金、保险资管等机构参与热情较高，最终认购价格和数量都超出预期，比预期火爆。业内人士表示，基础设施REITs有助于盘活基础设施存量资产，降低地方政府和国有企业的债务负担。此外，有相对稳定现金流的基础设施公募REITs，可以为全民共享经济发展成果提供渠道，扩宽个人投资者和机构投资者的投资范围。

9只产品确认最终发行价

公告显示，张江REIT、浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、盐港REIT、首钢绿能、首创水务、广州广河、蛇口产园9只公募REITs最终认购价格分别为2.99元、8.72元、3.88元、3.89元、2.3元、13.38元、3.7元、13.02元、2.31元。整体看，这9只产品的最终发行价，与此前预定的询价区间较为接近。

其中，首钢绿能的发售价格最高，为13.38元/份；广州广河的认购价格也高达13.02元/份；浙江杭徽的认购价格为8.72元/份。

定价在3元-4元间的有3个项目，分别是普洛斯、东吴苏园、首创水务，认购价格依次分别为3.89元/份、3.88元/份、3.7元/份。

另有3个项目的定价介于2元-3元间，分别是张江REIT、蛇口产园、盐港REIT，认购价格则为2.99元/份、2.31元/份、2.3元/份。

从公告中，不难发现，首批9个公募REITs项目的发售日期也大多做了调整，此前2个计划在5月28日“抢跑”的项目，最终将发售起始日期和其他项目进行统一，一致为5月31日。

不过，募集拟结束日期并不相同，有5个项目仅计划发售2日，6月1日结束募集，这些项目是：首钢绿能、广州广河、张江REIT、蛇口产园、盐港REIT。

而计划发售3天，于6月2日结束募集的项目有4个，分别是首创水务、浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯。

此外，投资者较为关心的认购费问题，也在发售公告中得以明确。

据首钢绿能、广州广河发售公告显示，投资者认购金额在100万元以下、100万-300万元、300万-500万元的，认购费率分别为千分之六、千分之四、千分之二，500万元及以上每笔需1000元。该费率规定对网下投资者、战略投资者和公众投资者均适用。

但张江REIT则免去战略投资者的认购费用，网下投资者认购费用每笔1000元，公众投资者认购费率不高于0.5%，且认购金额在1000万元以上的，认购费率每笔1000元。

战略投资者获配比超50%

不难发现，此次REITs发售，银行理财子公司、私募基金、保险资管等机构参与热情较高，最终认购价格和数量都超出预期，比预期火爆。

从投资者结构来看，9只产品募集的份额较为集中，向战略投资者募集的份额占比基本在50%以上。如张江REIT发行总额为5亿份，其中初始战配份额为27665万份，占比为55.33%；浙江杭徽和普洛斯的战略配售比例，也分别高达74%和72%。

从发售公告披露来看，私募的积极性非常高，上海石峰资产管理有限公司旗下多只产品都参与此次多只REITs的发行询价，以参与首创水务为例，就提出多次报价。此外，该公司还参与了广州广河、蛇口产园、盐港REIT、浙江杭徽等产品。私募中还有上海保银投资、杭州隧玖资管等多家机构也有参与询价。

中信证券表示，从我国居民资产配置结构来看，截至2016年，我国居民资产配置规模合计约为326万亿元人民币。其中占比最大的为房地产，占比50%以上。从整体趋势来看，配置于房地产投资以及存款，理财等固收类产品的比例总体呈下降趋势，而股票，基金的配置比例不断上升，体现了居民整体的风险偏好有所提升，对股票，基金类产品的配置需求和理念上了新的台阶。居民并不满足于存款等保本投资产品的收益水平，但理财产品、结构化存款收益较低，信托门槛较高，股票、基金等收益高但风险也较大。因此居民需要有一类收益更高，风险略有放大，但却标准化的产品来进行投资。公募REITs的出现恰好可以填补这一空白，充分与当前国内居民资产配置结构的变化趋势相吻合。

值得一提的是，从9只公募REITs产品已经公布基金招募说明书看，预计现金流分派率为4%-12%。其中，浙江杭徽2021和2022年度预测净现金流分派率为12.40%和10.50%；而蛇口产园2021年和2022年的预测净现金流分派率也有4.10%和4.16%。

“公募REITs的风险收益特征基本上介于股票和债券之间，价格波动性肯定比债券要高，甚至一些比较严格的投资人会把它划分为同于股票。”博时基金胡海滨表示。而对于REITs战配比例较高，市场担忧其流动性问题。他认为，流动性弱并不是一个问题，而是产品的一种特征。其流动性远不如股票，这是因为公募REITs投资人本来就是以持有为目的，而不是以交易为目的。

与此同时，他还指出，一方面REITs与股票相比还有做市商的机制，可以提供一定的流动性；另一方面，投资人类型比较分散，从散户到不同类型的金融机构的风险偏好不一样，相对来说有一定活跃度的交易。

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